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炒房时代终结,未来是刚需买房的时代?

炒房时代的终结,也是中国用40年改革开放时间走完欧美200年城镇化发展的缩影。事实上,60、70年代这一批人,以40年的的速度把未来两三代人发财致富的机会都抢光了,其中在楼市中尤为突显,而最苦的就是80、90后这一代人,这背后也最终形成了阶层的固化!

从9月底到现在大家看到全国各地房闹因房子降价维权的新闻肯定不少。其实,这是中国房市向来的传统,一旦有楼盘真实的降价并且手段太直白凶残,那退房闹事维权的事情自然就来了。

每一次资产短周期疯狂之后,肯定是一片狼藉,这再正常不过,房子作为资产的一种,自然也逃不过这一出戏。随手就拈来几个过往的案例。

2011年11月12日,上海领海朗文世家房源大幅降价,老业主聚集售楼处维权,打砸沙盘模型。

2012年5月3日,杭州昆仑天籁,5月4日杭州四季公馆、丽景英郡,5月5日杭州江南铭庭,整个2012年,单是发生在杭州的静坐、举横幅、砸售楼处就超过20起。

2014年2月23日,杭州香榭里开盘价从1.72万元/平降到1.18万元/平,北海公园从1.9万/平直降至1.58万元/平,两处售楼处均发生打砸事件。

我估计上面砸楼盘的人,如果成功退房了肚子里的肠肯定悔青了,不能成功退房的反而是求爷爷告奶奶的,然后把楼市上涨投资成功的因素全部归结于自己。

这一次房闹的视频跟新闻大家肯定也看了不少,有碧桂园,文一地产等,一二三线城市都有,这里我不再一一列举。

先替房闹说说理。

就拿碧桂园上饶的楼盘来说吧,1万/平米精装修,降到7000元/平米毛坯。讲真的,这个降价手法太简单粗爆,幅度过大。要知道,不管是刚需还是投资买房,上个月刚买房,首付三成,大概三倍杠杆的节奏,你一降就降了30%,这对于普通民众的心理肯定是接受不了的,所以房闹就有了由头。

从人的心理来分析,暴跌大家一般受不了,但阴跌其实是可以接受的,包括整个市场经济,暴跌的伤害也比阴跌的历害。比如,五年阴跌个15%-20%,这在过往的历史上发生过比如2010年至2016年,很多中国三四线城市就是这样,再算上货币的贬值率,其实真实跌的幅度在25%左右,咱们中国经济也不见得有什么大波澜。

关于阴跌,最典型的就如股市了。到了熊市末期,阴跌是大杀器,从心理学角度理解,人性在这个时候就干脆忘记它,不理它,所以交易量越来越少,但在这个时候不见得大家在网上发言骂人了。相反,在牛市颠峰,瞬间大跌下砸的时候,那时候人气最旺,经常在网上骂证监会的不是。

这一切都是人性的贪婪与恐惧在作怪。

再换位思考开发商

开发商这下是真的感受到寒冬。因此,房子卖不掉了,不降价卖,资金回笼不了,企业现金流就出现问题,企业说倒就倒,那时候死的可是自己。在这个时候,只有价格才是最能让购房者心动的时候,虽然简单粗暴了点,但降价成了最好的营销法宝。

开发商近两年要做的事情就是去杠杆,这必须与国家的政策基调保持一致。降杠杆无非是两个方法。其一,把负债还了。其二,不再贷款。

1

必须把存货的房子卖掉,才能将杠杆下降,上次我写过,标杆房企的净负债率都在110%以上了,所以必须降。

2

这年头,要想从金融机构贷点钱出来,真有点难度,这个我倒不担心。上半年,不管是资管新规还是后期的一些补刀性质的政策将通往楼市的资金渠道卡得差不多了。

这就好比,以往是100CM的管道在输水,而如今只剩下10CM的管道,开发商要彻底进入难受的日子了。开发商其实非常有钱,但钱都是借来的,国家要他还钱还是得还钱。让开发商降杠杆的目的,是下一次经济困难时还想靠房地产带动时还能用上你,不然负债率奇高谁还敢借你钱。

数据来源:大树研究

基于此,反正大家都是按屁股坐哪里就往哪里思考,不会理性去分析问题。当然,一旦房价能上涨就皆大欢喜,喜气洋洋,一片祥和,打了激血看多未来房价。关于房闹的事情我就说这么多。

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下面开始讲今天的正事。

很多人看问题只看表面,只看到砸楼盘的热闹,但背后其实更多的是人性的弱点。

在这里讲一个简单粗暴的逻辑。

我们都知道楼市有个“买涨不买跌”的规律,这其实不是中国人固有的特性。全球人民都一样,这是人性。是人性的恐惧跟贪婪在作怪。商品一旦跌了,你觉得他还有可能跌,所以你根本不会出手。

“房闹”闹事最根本的原因是降价已经触碰到了其痛点,可以说是真的降价,而且太明显了。在这个时候,开发商也已经形成降价的决心,其根本目的就是加快回笼现金,在行业寒冬中存活。而一旦形成这个趋势,特别是龙头开发商已经吹响了降价的号角,中小开发商就会跟风,一跟风房价下跌的趋势就会形成。趋势一旦形成,如果没有政策支持,就不会一下子就停下来。

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回到上面讲的买涨不买跌的问题,最活生生的例子就是我们刚刚完成的“去库存”。在2015年之前,广大的三四线城市库存重灾区啊,随便一个城市去库存周期都在30个月以上,那时候房价真的是有阴跌或者滞胀。但事实上市场上并没有成交量,如果有成交量房价就不跌了。

大家仔细想一想,国家去库存是怎么去的。开始的时候是资金灵敏如狗的投资者进场,一路炒,过程中刚需的人又生怕上不了车,怕继续白打一年工,也强行东拼西凑够首付上车,结果房价越走越高,这可是一路涨价式的去库存啊!

随便一个三四线城市楼市翻倍后,去库存也顺利完成。再拿股市的案例给大家说说,别看大家都唱空股市,一旦股市连续拉几个涨停,我相信很多小散不顾一切的向里冲,那时人们就会说股票市盈率比较低,中国经济速度增长快,并且很多人也会深信不疑。大家回顾一下就知道“买涨不买跌”这技能有多绚丽。

楼市这事情一旦降价就陷入“买涨不买跌”的死循环,降价,意味着卖不出去,但前两年开发商还是拿了那么多地,都已经在开发建设的路上,之后是库存增加,市场会逐步形成供大于求的局面,积重难返,价格上不去。

更严重的是,开发商考虑到资金成本,必须卖,所以降价,大家看到这样,就觉得还可能会跌,所以进一步卖不去。库存增大,死循环,这一招就是绑架了中国经济的大招,但土地财政总不能无止境的用下去。

在楼市降价的趋势里有个“福利”,那就是市场会由卖方市场向买方市场转变。所以,对于真正刚需买房的人应该摒弃追涨式买入,要有逆向思维,就是在楼市行情不好的时候入手,才能把握到买方市场的主动权。

在楼市狂热时期,刚需购房的悲剧就是坐下来跟业主砍价,一个晚上砍下来,房价从400万谈到450万,刚需间互相割肉。那么买方市场是什么呢?那就是开发商屁颠屁颠在后面追着你,给你好处买房子。

比如,房子折扣优惠真的降价了,然后可以给你贴息、给你低首付,你还可以随便挑,性价比最高的房。之后,开发商的房子过户到你名下,然后其过一两个月后可以从银行拿到房子的尾款,这对寒冬中的开发商而言,可是十足的现金流,救命钱。

我们要明白政策设立者的苦心,在中国绝大多数的政策都是保护大多数人的。对于楼市,所有的政策调控,都是打压炒房者而设计出台的,所以刚需买房的时机到来了。

虽然,楼市调控政策,会误伤一些刚需,但如果没有政策出台打压炒房者,中国楼市泡沫早就炸几回了。诸如,股市如何没有涨跌制度,非理性的小散会如何?如果没有外汇管制,外汇冲击崩盘后,对经济伤害有多大。众观来看,政策制定的初心其实都是好的,中间有误伤,正常不过的事情了,是可以理解的。

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刚需买房分析一半了,为什么我标题写了炒房时代的终结,且听我接下来的讲解。

其实,我并不是一味看空房价。只是据理分析,因为中国并没有做空机制,做空不赚钱。在过往十余年里,房地产发展的快速时期,有不少唱空者都最终落败。我也常说,如果单纯从经济数据来解释中国楼市是不可行的,因为看着经济,你会发现有巨大的泡沫,但泡沫没有破,多少经济学家搞得怀疑人生。

从社会的稳定性理解,中国向来以稳定压倒一切。政策的出台其实保护的是绝大多数人的利益。

我们都知道,商品看的就是需求,永远逃不开供需规律。房地产作为商品的一种,我们就来看一下未来其需求跟供给的情况。

先看一下,这些年,我们卖了多少房子。

数据来源:大树研究

国家统计局只公布商品房销售面积,简单按个人的从业经验,每套110平左右进行换算,最终得出的销售套数。从数据可以看到,2012年之后中国每年卖出的房子都在一千万套以上,在2017年达到1500万套以上。

再贴一下上次我在《政府宣布去库存已完成,寒冬才真正开始!》文章中讲到的土地数据,我们看到的数据是近几年土地供应成交确实是在下降,但这里面少算了一批城市更新跟旧改的项目,近几年旧改大力发展,如果算上城市更新旧改,像一线城市二线城市大量的旧改,已经在路上。实际上数据并不会比以前少得太多。

其实,将下面2015、2016、2017的成交规划建筑面积全部转化为库存,每年光招拍挂土地出让要形成的库存约1100万方,如果算上旧改的,这数据还要往上走,这样简单粗算一下,其实每年就还要销售1000万套房子,甚至更多。

数据来源:大树研究

我们再来看是否有这么多需求在。

我们都知道80年代是人口出生高峰期,从整理了一下数据,用数据直观感受一下,究竟有多少刚性需求。

数据来源:大树研究

上面的数据可以很明显的用肉眼看出来,90后、00后的人口可以用锐减来形容统计了一下80后总人数是2.22亿人,90后1.77亿人,人口减少20%。

我们知道这一波楼市上涨的行情,85年左右做为接盘的主力有房的已经七七八八的。接下来可以让人接盘的对象实在是在明显的减少,即使有可能也只是1990-1995年出生的这一波人。真要95后接盘的话,他们的父辈是房地产市场化第一波受益者,在城市中基本上家家都有一套,有的还不止一套。况且,这一代人多数是独生子女,未来一结婚一对夫妻继承的房子少则两套,多则可能四套往上走。让他们去接盘,从常识理解显然是不太可能的事情。

我们再结合上面的销售套数的数据看一下。比如91年出生的人口是2008万人,但这其实是人口,还不是一对夫妻,如果夫妻结婚刚需买房。假设这些人都没有房,整体上的刚需还要除以2,最终得出来的需求是1000万左右的刚需人口,与上面每年我们看了库存量,每年至少还要去化1000万套。

但这里的痛点是,1000万是适龄购房人口,并不是每个人都有能耐去购房的,即使是七成人有能耐购房,实际上需求是700万套,而不是1000万套,多出来的300万套谁兜?同时,还别忘记了,未来三五年后,那些被限售的二手房还会出现到市场中来,过去这一波楼市疯狂行情中,投机客比例不低于30%。

结论是从人口角度而言,楼市拐点论确实是在出现的。说句不好听的,孙宏斌去年还在嘲笑万科提出来的地产白银时代太扯淡,其实那是他给自己走夜路上壮胆吹的口哨。他今年立马就改口说安全第一。

看完上面数据,结论有两个:

其一:刚需人口锐减,与供应不相匹配

其二:土地财政不可持续,特别是三四线若再加大供应土地,需求远远过剩!

所以,结合需求端以及供给端得出的结论是,需求侧未来是锐减的,而供给侧其实并没有明显的减少。商品最终就得匹配商品规律,供应失衡并不是好的现象。最终,其实从常识理解,这个楼你还敢不敢炒,特别是那些用十倍杠杆的投机客。

关于房地产绑架中国经济是不争的事实,其对经济的带动作用也不是一下子就能改变的。我前面的文章也多次讲过,近几年政府在发展新的经济增长点,以摆脱对房地产的依赖性,但现在真正的效果还没有显现出来,还需要一定的时间去发展培育。但这一次,在政策的态度上有一个很大转变。一个是长效机制,一个是房地产税。

我在前面的文章中,也讲到了房地产税并不是为了降房价而来,更多的是补充地方政府的税收来源。政策制定者其实非常明白土地财政这套路不可能再无限制的玩下去了,这就好比汽车不可能无限制加速一样,如果一直加下去,迟早会撞车。

所以,对于房地产税,最晚力争2019年完成房产税立法,2020年完成税法改革任务。广大城市的收入靠“土地出让金”收入,慢慢的就转变会“土地出让金+房地产税”,再后面若干年后就是“房地产税”成为地方政府的主要收入来源了,很多城市基本上不用供应新的土地,更多的是城市更新。当然,这其中还是有实体经济的城市,收入更多的是靠其它税收,而非房地产类。

综合上面的观点,个人认为中国式炒房时代已经终结,逐步接近尾声。未来,我更倾向于房地产做为家庭资产配置的一部分出现,坐收稳定收益,而不是狂热的无禁止的高杠杆去炒房。在这个时候,从“房住不炒”到“不允许房价涨”就是一个典型的信号!

···

再来看一下,城市间不同情况的分类。

其一、目前还有一些三四五六七八线城市房价还有上涨余温的,大家可以无视,彻底无视,因为迟早会下来,这些城市未来真的是彻底的凉凉,真正的刚需可以慢慢的买,大把便宜房子等你挑。地产行业拐点真到了,这些人口净流出的城市,开发商肯定是先甩卖再说,毕竟一二线有价格坚挺很多,这里他们要做的其实就是弃车保帅。

其二、二线以及大都市真正卫星城的三线城市(比如东莞),这一类城市中有些城市前期涨得太凶的,有的已经在开始下跌了,大家可以真的等等,除非看到房价真的跌了20%左右,这一类城市差不多就出手吧。

其三、一线城市以及准一线城市相对比较坚挺,但事实上还有差别。比如深圳这个城市,统计局公布是1300万人,但实际上按中国移动大数据测算,深圳每天生活人口超过2500万人,说实话深圳真有点牛!对于这类城市出现一二手楼价格倒挂,其实就已经不错了。政策上限价,买房还摇号,新房卖得比周边二手房还便宜,大家也就认了,总比你去买二手房好,划算多了。

如果真的是刚需,但手上钱又不足的,又不急取媳妇跟孩子上学的,大家可以先租房吧,反正还挺便宜。大家可以等多一个信号,那就是,当央妈降息同时又降房贷利率时,这其实就是下一个楼市重新周期起航的信号,也就是政府又要用夜壶的时候。你在那个时候买,房贷利率还优惠了一把。

房价跌不回两三年前了。所以,未来两三年甚至更长时间,能阴跌个20%,再算一算货币贬值率,其实也真的差不多了。至于炒房者的时代已经终结,将房子做为资产配置的一部分是可行,要想暴利,甚至在三线开外的城市购房获利,可能真的是击鼓传花的最后一棒了。

炒房时代的终结,也是中国用40年改革开放时间走完欧美200年城镇化发展的缩影。事实上,60、70年代这一批人,以40年的的速度把未来两三代人发财致富的机会都抢光了,其中在楼市中尤为突显,而最苦的就是80、90后这一代人,这背后也最终形成了阶层的固化!

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