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广东房协对“取消商品房预售”发文征询意见

每到周五都有大消息,这似乎成了惯例。昨天,广东房协对“取消商品房预售”发文征询意见,一时间备受关注,网上更有消息传出,住建部向广东、湖北、四川等各地下发逐步取消商品房预售。住建部连夜辟谣,声称取消商品房预售征询意见情况并不属实,不过之前很多辟谣的政策最后都被实锤了,我觉得这次并非空穴来风。

取消预售,房地产行业当然是首当其冲,但是这似乎不止是一个行业的事儿,背后更有一个大棋局。

1.预售制是从香港学来的

预售制是从香港学来的,为房地产刚起步阶段解决了资金不足的问题,但是后来成瘾至今以至于无法自拔。

说起中国的房地产,无法绕开一个人,这个人就是香港的“土地爷”——霍英东。

45之后,内战爆发,很多人逃往香港避战祸,短短三五年时间,香港人口由50万暴涨到200多万。当时日本人也刚从香港撤走,百废待兴,很多人无房可住,只能住在楼梯上。

没房子就得有人建,但是要给那么多人建房子谁有那么多钱呢?

霍英东第一个想到了分期付款:正式动工前,先收取买家的一部分订金,用买家的钱来盖楼。余款分期支付,第一期先交50%,第二期落妥二楼楼面交10%……

用这个办法,短短一年多,霍英东就在四方街建起100多栋楼,成为香港地产业的老大。

因为历史的原因,这套“炒楼花”的办法,被霍英东传授给内地,而且还做了升级,不但“炒楼花”,还要“炒地花”——土地出让制度。

98年中国正式开启房改,自此之后,内地就翻开了地产金融的新篇章,十八年后的2017年,中国政府卖地收入超过5万亿,这一年财政收入是17万亿。2008年以后,经济一年比一年艰难,但一些城市核心地段的房价,已涨了10倍

原碧桂园首席财务官吴建斌说过:房地产行业的秘密有两个,一是杠杆,一是土地增值,其他的只是正常的经营利润

预售制度就是房企的杠杆。

2.预售制是历史的产物

预售制是历史的产物,是一整套房地产制度的一环,我们来聊聊预售制度的起因和效果。

预售制主要解决了房地产开发的资金问题。以前我们在说房企的时候,喜欢用一个词“空手套白狼”,只要拿到批文钱都不用出,银行给贷款,建筑商先垫款,还有期房预售制度来加持。

这也不能说是房企的原罪,当时的历史背景下,谁不是一穷二白呢,但这也同时给房地产赋予了金融属性。

这就是预售制最大的影响,相当于给楼市加了很大的杠杆。本来房企就没花多少钱,因为预售制不但回了款,还把预售合同用来抵押向银行二次贷款拍地,相当于把风险推给了银行。

而且,预售制不但给银行带来风险,也把风险推给购房者。预收款和预售合同抵押的贷款,万一开发商跑路,楼盘就烂尾,或者偷工减料,受害的就是购房者。像这次北京豪宅被投诉的案例,自主权完全不再购房者这边。

那么,取消预售制会带来什么影响呢?

1、当然是对房地产行业的大洗牌。一些中小房企,几个合伙人凑个两三百万出来就撬动几个亿十几亿的房地产市场,这种房企怕是要倒闭了。

2、降低金融风险。现在银行收紧贷款,建筑商无力垫支,再把预售资金砍断,房地产行业的类金融属性就差不多没多少了,银行风险也会降低。

3、购房者的利益能得到保障。烂尾楼消失了,偷工减料的房子也卖不出去了,购房者不用担心交了钱拿不到理想的房子。

当然,这都是面上的影响,更深层次的影响不止是这些。

3.负债投资拉动经济的通胀型模式走不下去了

我们之前一直在说,目前靠负债投资拉动经济的通胀型模式走不下去了:放再多水也会在金融地产里空转,不会给实体输血,反而会推高风险。而且,现在也不像以前,投资一块钱可以拉动三块钱GDP,现在投资一块钱只能拉动七毛钱GDP,不划算了。

中国将从高速增长的阶段逐步变成低速增长的调结构阶段:经济的发动机也将从房地产和金融转变城实体科技和内需消费

这是一个大棋局,棋子很多,一步重要的棋子就是破除房地产的金融属性,当然是要在保证经济不发生系统性危机的前提下。

今年来的一系列政策都有内在的联系:

1、资管新规、切断房地产海外融资渠道、取消预售:给楼市逐步去杠杆;

2、国地税合并、房地产税、遗产税征收……切断土地财政的来源,减少财政对金融地产依赖;

3、税制改革、营改增、个税社保税务代征,减少货币放水;

4、逐步给楼市降温,资金流入实体,结合税收抵扣,进一步刺激内需。

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房地产的历史使命,已经完成了,随着取消预售制度落实,房子由金融属性回归耐用品属性,从投机属性回到居住属性。

于国于民,都是好事。

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